Opção permite alocar em cerca de duas dezenas de nomes do segmento de real estate investment trust (REIT), com retorno médio em dividendos na casa dos 4%

Investir em ativos imobiliários fora do Brasil não é mais exclusividade dos bolsos mais afortunados. Desde que os Brazilian Depositary Receipts (BDR, recibos de ativos) se tornaram acessíveis ao público de varejo na B3, no fim de outubro, o investidor passou a ter a possibilidade de alocar em cerca de duas dezenas de nomes do segmento de real estate investment trust (REIT), os fundos imobiliários americanos, com um retorno médio em dividendos (“dividend yield”) na casa dos 4%.

“Isso abre um leque de alternativas no mercado imobiliário que localmente o brasileiro não teria”, diz Felipe Vaz, gerente de produtos alternativos da Santander Corretora. Ele cita que esse é um segmento gigante nos EUA, com um valor de mercado da ordem de US$ 1 trilhão, e que os BDRs listados na B3 já dão acesso a 60% disso. São ativos que proporcionam um yield que parte de 2%, o equivalente ao de um título soberano americano de longo prazo, a até 6%, 7%.

“Se fizer um paralelo com o yield no Brasil, com uma média de 6%, é muito competitivo porque o investidor vai estar comprando não só performance, mas também o componente cambial, é como ter uma poupança dolarizada”, afirma Vaz.

O histórico do mercado de REITs remete à década de 70, e o retorno em dividendos costuma ser melhor do que o das empresas listadas no S&P 500. De 1972 até 2019, o retorno médio total foi de 13% ao ano – 7,5% de yield e o restante de valorização das cotas -, em comparação aos 12% das ações que integram o índice americano. “É uma boa oportunidade para o investidor pensando na parcela destinada a ativos internacionais.”

Vaz chama atenção, contudo, para as questões tributárias. Quando o investidor compra e vende um BDR com ganho de capital, há incidência de 15% de imposto de renda na operação convencional e 20% se as duas transações forem feitas no mesmo dia. Sobre os dividendos recebidos aplica-se alíquota de 30% de imposto na fonte, descontado diretamente pela instituição depositária. Aqui, como a alíquota máxima é de 27,5%, é possível fazer a compensação.

A corretora do Santander deve criar uma carteira recomendada só para BDR lastreado em REIT, mas de antemão o analista diz ser aconselhável não concentrar num único segmento.

Entre os setores que fazem sentido, ele cita armazenamento de dados (data center), uma espécie de porto seguro, com dividendos previsíveis da ordem de 3%. O investidor também pode pensar em alguma exposição em escritórios, porque quando acabar a pandemia voltarão a ser espaços para a formação da cultura e interação nas empresas. Outro segmento de bom potencial é o ligado à saúde, sem equivalentes no Brasil, desde centros médicos, hospitais de recuperação ou moradias destinadas a idosos, com retornos entre 5,5% e 6% ao ano em dividendos.

Para entrar em ativos imobiliários não padronizados, antes de integrarem a carteira dos fundos listados, o investidor tem que avaliar com cuidado a tese, o histórico de quem faz a gestão porque é uma alternativa mais arriscada, diz Vaz. “Talvez o REIT seja um primeiro movimento para investir de forma mais estruturada, com mais transparência e apostando na experiência dos gestores. É muito mais fácil para o investidor acompanhar.”

Dany Royzman, sócio-fundador da Brainvest, diz que, com o tema em voga, há o risco de o investidor alocar na primeira coisa que aparecer. “Quem faz investimentos em imóveis nos EUA já fez isso, conhece o mercado? É preciso diligência, acompanhamento, controle e governança.” Nos apartamentos nos EUA, listados em bolsa, o executivo está no comitê de investimentos. No negócio de hospitalidade Ultima Collection, como acionista relevante, integra o conselho de administração.

A Leste Real Estate sempre busca parcerias em cada uma das áreas e regiões em que atua, a fim de ter mais segurança sobre os investimentos, diz o sócio-fundador Emanuel Hermann. A gestora também faz uma série de investimentos teste, aprende sobre o mercado e ganha relações, antes de evoluir para um fundo dedicado a investimentos mais relevantes.

O brasileiro em geral gosta dos investimentos imobiliários, especialmente o tradicional, diz Adriano Cantreva, da Portofino. Agora, começa a avaliar alternativas no setor em fundos e ligadas à nova economia.

Fonte: Valor Econômico